被人戏称“钟楼上的雀（qiao）”源于一直在钟楼附近工作，就像钟楼上那群雀一样围着钟楼打转转，眼看着东大街一步步走到今天，作为西安老“灵兽”（零售）的雀哥，也来说说东大街。
群光广场@钟楼上的雀
万达新天地@钟楼上的雀
四年的改造期拖了十一年，不得不说当初的改造计划已经夭折。面对衰落的现状，各种“闲话”自然不断，追溯历史渊源、回忆过去繁盛、叹息今天萧条成为这类“闲话”的套路，也有专业人士深究东大街衰落的根本原因，归结起来有“商圈转移说”、“业态迭代说”、“城市空心化说”、“电商冲击说”、“租金高企说”等等，
专家说：改造只是压垮骆驼的最后一根稻草！
按照《东大街综合改造规划》东大街确定新建22个项目，建筑面积41.54万平方米，当初制定的"政府主导、社会参与、统一规划、分批实施"原则和先易后难、以点带面、整体推进的实施步骤，试图在改造过程最大程度地降低对东大街文脉、人脉、商脉的伤害。
东大街改造项目@网路
但是在改造实施过程中，因为建设和招商的实际困难，循序渐进的“综合改造进程”已被拖延成齐步走式地“整体改造”，又赶上地铁6号线的施工期，满街的“烂尾楼、大空地、围挡路”，人气商气尽失，东大街也被改死了！雀哥：这不是轻如鸿毛的稻草，是连根拔起的风暴！
有人说拆了“华侨商店”好比是像割了东大街的肾，没了肾怎有精气神！一条街的改造引起一个城市的疼痛，为什么这座城的人对东大街有如此浓厚的情感？
东大街是西安的文化街
钟楼书店@网路
东大街是文化演出一条街
钟楼电影院不远处是西北地区最好的电影院--西北电影院，97年上映《泰坦尼克》时曾创下800万的票房。
东大街范围内的易俗社大剧院、解放剧场、春光剧场、五一剧场、民主剧院，各个剧种的戏曲、话剧、曲艺、讲座、汇演在这里轮番上演，不远处更有火爆了21年的金翅鸟演艺广场。
钟楼电影院@网路
东大街是文化用品一条街东大街上与专业文化工作和业余文化生活息息相关的照相器材、乐器、音像、照相、体育用品、戏曲服装专业店密布其间，五一饭店隔壁文体用品商店名燥一时，东段曾经还有西北最大的高档音响城。
照相器材商店@网路
东大街更是陕西文化的高地
从1950年到1983年整整三十三年，省委机关报社《》就在现皇城饭店那位置，不久前肖云儒先生还专门撰文回忆他在“陕报的那些日子”。扛起东大街文化大旗是文学陕军的摇篮--陕西作家协会，就在建国路，那些领军人物陈忠实、路遥、贾平凹、叶广岑、高建群等人的身影时常闪现在这里。当时号称全国十大美术馆之一的陕西美术馆（原陕西美术家画廊）就在唐城大厦的隔壁，多少名人字画美术作品在这里展览。还有钟楼书店隔壁收集社会流散文物的西安文物商店。
西安文物商店@网路
东大街是西安的时尚街
商店橱窗里站着身着最新潮服装的模特、电影院门口的海报上是最红的影星、音像店对外播放着最新的流行歌曲、电器店里卖的是最新科技的家用电器，美发店烫最潮的“爆炸头”，连碰瓷“卖当”演的都是最新版本，常去东大街才能让自己不落伍，站在时尚的潮头，引领时髦风骚。
九十年代骡马市@网路
东大街是西安的美食街
满街的老字号“西安饭庄”、“老孙家”、“清雅斋”、“德发长”、“白云章”、“大华饭店”、“五一饭店”、“东亚饭店”、“钟楼食品店”、“新中华甜食店”，以及柏树林里的“红楼”、“大奔楼”、“亚新大排档”等高档餐饮，哪一次进城不吃个心满意足唇齿留香！
五一饭店@网路
东大街是西安的生活服务街
东大街上各种生活服务门类繁多，炭市街的水产调料、解放市场、平安市场的针头线脑、五金公司的家电维修中心、洗照片、配眼镜、修手表、代写信、连补衣服的站街女都成了一道风景，逢人便问“织不织啦？”
炭市街市场@网路二十年前一句“进城去”就是去逛钟楼、东大街和解放路，这是种闲暇时间的“微旅游”，西安以及周边郊、区、县的人们，周末或抽空携情侣、伙伴、一家老小，逛商场、听戏曲、看电影、品美食，累了看看书、洗洗澡、住住店，KTV、迪吧还可以通宵达旦尽情狂欢。
雀哥：现在来看，涵盖文化休闲、时尚购物、美食娱乐、生活服务四大功能的东大街，本身就是一个铺平了的多业态、全客层超级购物中心！这样的东大街不仅是西安人的东大街，是代表西安文化生活和时尚生活高度的"西北第一金街"，是影响力波及全国的著名商业街。
叁东大街是怎么衰落的雀哥所描述的东大街盛景，是拼凑了几代人不同时期的记忆而形成的，不管东大街的改造是压倒骆驼的最后一根稻草还是连根拔起的风暴，正如专家所言东大街的衰落有深层次的原因，据雀哥观察东大街由盛转衰也是：
文化产业转型衰落的结果
东大街的文化是实实在在可以参与、体验、消费的文化产业，九十年代开始文化产业向市场化转型，旧有体制举步维艰，主营业务日渐凋敝，出租变卖场地成为其主要谋生手段，演出剧场除易俗社大剧院其他都改造成商场；钟楼书店也将标志性建筑出租给卖鞋的自己退居柏树林北头被遮挡住门脸没有一点文化气息的新建楼里；文物商店、钟楼、西北电影院也被商场占领，美术馆早已名存实亡，各类文化用品商店也因为市场渠道的多元化纷纷转行关张。
解放剧场@网路
九十年代开始，东大街的文化产业逐渐衰落，文化空间首先让位于商业空间，让东大街失去了“灵魂”，文化体验功能的丧失让东大街沦落为一条纯粹的商业街，失了“魂”的东大街社会影响力大打折扣。
国有企业退出市场的结果
东大街最鼎盛的八、九十年代，国有和集体商业企业占据绝对的市场主导地位，九十年初代开始的体制改革，从“砸三铁”到“国退民进”国有要素逐渐退出了市场，东大街上除开元商城和西北眼镜行，其他国有、集体商业企业悉数破产倒闭退出市场经营，或被拆迁或被兼并或靠出租场地维持生计，唐城大厦、华侨商店、平安商场、华联商场、商业大厦、永声家电莫不如此，东大街上的那些“中华老字号”也走了同样的道路，九十年代末以百盛为代表的非国有企业异军突起，逐渐取代了国有、集体企业的市场地位。
唐城大厦@
钟楼上的雀计划经济体制下的国有、集体商业企业业务分工明确，市场角色清晰，以丰富多样的业态满足人们物质文化生活方方方面面的需求，随着国有、集体企业退出经营出租场地这些业态在东大街也随之消失，一波温州人瞅准时机从“华侨商店”开始包商场卖服装，从此东大街成为服装鞋帽的天下，临街铺面租金年年递增，最后只剩流行品牌服装店、黄金珠宝店、眼镜店能承担得起，连蛋糕店都被迫退出这个市场。东大街最终沦落为中低端服饰一条街与小寨商圈争夺市场，为单身“屌丝”打造消费场景，三十岁以上的人，成五年、十年都不去一次东大街，没有了携家带口式的家庭消费，东大街的市场影响力也就逐年下降。
商业业态更替升级的结果
改革开放四十年，东大街的商业业态经历了从街边店、百货店、连锁店到购物中心四代业态迭代升级的过程，真是“你方唱罢我登场，各领风骚十余年”。八十年代街边店引领时尚“跑单帮”唱市场主角，典型代表是骡马市服饰一条街、依托“永声家电”形成的高档进口电器一条街，柏树林高端餐饮一条街和炭市街水产批发一条街，那是一个逛街的年代！
九十年代百货商场唱主角九十年代商场变身商厦、商城、广场，购物环境大提升，开元商城、唐城大厦、华侨商店、华联商场、商业大厦、百盛广场等新型百货业是东大街的市场主力，开元与民生的商战也发生在这个年代。
百盛广场@钟楼上的雀
00年代是连锁业蓬勃发展的年代新兴连锁品牌快速复制迅速占领东大街，国美电器进入唐城、蜂星电讯进驻开元、沃尔玛进入兴正元，以美特斯邦威、森马等为代表的服饰品牌为连锁拓展市场纷纷在东大街开设旗舰样板店。
蜂星电讯@钟楼上的雀
10年代是购物中心攻城略地的年代08年李家村万达开业之后，西安进入购物中心时代，百货业被淘汰，民生、百盛开始闭店，开元商城尝试购物中心化，民生收购兴正元也是购物中心化发展战略的重要举措，群光广场作为东大街改造引进的购物中心也于2017年盛大开业，至此东大街已经有了三家面积超过10万平米的大型购物中心。
开元商城@钟楼上的雀
近两年来西安购物中心以每年三、四十家的速度快速扩张，庞大的数量、雷同的业态组合和消费体验使购物中心呈现社区化的趋势，能覆盖全城的也只有SKP、赛格国际，人们没有理由为一个家门口就有的购物中心再到东大街上来，而东大街的三家购物中心太强烈的“百货基因”也使人们感觉似曾相识索然无味，失去了再来一次的兴趣！
雀哥：东大街的衰落是个渐进的过程，文化产业先行退出，老字号紧随其后，高企的租金使商业业态日渐趋于单一，支撑街面只剩国产时尚服饰、黄金珠宝和眼镜店，业态丰富、功能齐全、琳琅满目、丰富多彩的“西北第一金街”形象日渐凋零，从集文化、生活、旅游、商业为一体多元化复合型商圈，沦落为只服务三十岁以下年轻人的服饰一条街，加上基础设施老化、交通拥堵、环境质量差，东大街一步步走到必须提升改造的境地。
肆是春熙路还是解放路2012年政府部门公布的规划里给东大街的定位是：以旅游、商贸为主，具有历史肌理格局的西安市精品商业街区。
东大街综合改造规划公示@网络
规划的原则：优化商业环境，更新商业业态；传承历史文化，留住历史记忆：改善城市配套，提升整体风貌。先说传承历史文化，留住历史记忆改造之初的东大街具有历史文化价值的建筑只有四处：五十年代的钟楼书店、华侨商店、菊花园对面的“苏式建筑”建设银行和七十年代在周总理关怀下建设的西安饭庄，如今只剩上了文保名录的“钟楼书店”在卖鞋，2016年才出台的《西安市优秀近现代建筑保护管理办法》没能保住“华侨商店”和“西安饭庄”，这些老建筑的消失让东大街失去了区别于其他城市、其他街区的标签符号，也使西安人对东大街的情感记忆失去了载体。再说改善城市配套，提升整体风貌
新建的“群光广场”是不是执行了规划中要求的“简约中式”？玻璃幕墙是不是破坏了东大街的整体风貌？规划中的十六处广场绿地还有没有建造的计划，现实看到的是见缝插针不浪费一寸土地的密集建造。
最后说优化商业环境，更新商业业态
如果说过去的东大街是一个超级shopingmall,那么东大街的改造规划就是从mall到malls的过程，改造规划解答了东大街的空间发展方向，从政府不断释放的招商信息就是给东大街的商业发展方向破了题，业界普遍的理解就是要把成都“春熙路”搬到西安，像“春熙路”一样，老字号传承传统、国际名品荟萃、引领时尚新潮的精品商业街区，将东大街的商业推到西安乃至西北的最高点，恢复“西北第一金街”的市场地位。
九十年代春熙路街景@网络
春熙路商圈@网络
春熙路夜景@网络
春熙路商圈一直是成都的核心商圈，全国商圈排名第三，也是中国顶级商业步行街，容纳的品牌有王府井、太平洋、伊势丹、百盛、群光广场、伊藤洋华堂等十几家百货店，九龙仓的IFS和远洋的太古里更是全国敬仰的“大帅哥”，支撑春熙路繁华的有历经几次扩张改造升级从未丢失的成都市场“扛把子”地位和商圈辐射范围内号称“西部华尔街”的东大街板块数十座高层写字楼，上百家金融机构和世界500强入驻，数十万人在此工作、生活形成强劲的消费力。
为了打造“西安的春熙路”，东大街重建“西安饭庄”让老字号重新焕发光彩，春熙路有“群光广场”我们拆了“华侨商店”把他们引进来，春熙路没有“恒隆广场”，我们拿大差市中医院那块“宝地”吸引他们，恒隆广场、九龙仓(FIS)的多次表达对这块地的投资意愿，中航地产、华润、金鹰、融创、龙湖、中粮大悦城、银泰等也先后实地考察，几乎把国内高端商业品牌谈了个遍，几年过去了那块“宝地”依然空在那里，是什么原因让这些大佬迟迟不肯下手？
这条路“傍大款”的走得异常艰难！
恒隆广场@网络
回头看这几年，城墙外新兴购物中心赛格国际、阳光城、金地广场、印象城、熙地港、大融城、大悦城、哪怕是刚出了城墙的SKP、益田广场开一个火一个。城墙里面民生、百盛不断关店，长达十余年的解放路改造以悦荟广场的开业告一段落，一路左右八个大商业体，加一个西安城里最大的商业步行街，离火车站很近，两条地铁经过，交通十分便利，宽敞的解放路和商业步行街该没人还是没人，反倒是旁边小小的永兴坊因为传承了非物质文化迟早熙熙攘攘游人如织，解放路也走了条购物中心化改造的路子，甚至把一度把街区文化传承的唯一符号“民乐园商业步行街”改成“民间金融小镇”，最后在几个老西安人的呼吁下才被迫换了回来！
民乐园回来了@李连源
莫非东大街也要变成解放路？将老商业街区进行购物中心化改造是摒弃文化和切断商脉的过程，是大商业驱赶生活服务类小商业的过程，是业态收缩趋同的过程，社会影响力下降、客流减少也就成了必然结果，用老百姓的话讲：
街宽无市，门高客稀！
雀哥：面对这样的老城区，如果我是那些大佬也会斟酌再三，我是来投资赚钱的，不是来救市的！把已经衰败成县级品牌服饰一条街的东大街通过改造绝地反弹出一个春熙路，可行性和难度可想而知！
东大街商业衰败的根本还是出在城市发展进程中的“内城衰败”上，这几年政府的大动作都在城外，高新创业咖啡街区、大唐不夜城街区、永宁门上飞无人机、太古里进军小雁塔，真是跳出城墙思维去了，只有一条让人振奋的消息“中南集团投千亿参与西安皇城复兴…”还没了下文。去年发布《西安市商圈建设三年（2018—2020年）行动方案》，打造钟楼和东西南北四条大街的钟楼国际消费中心商圈和小寨西安核心商圈，不敢说这是把钟楼“吹得高高的，撂的远远的”，让小寨“咥了实货”？雀哥还是盼着明年尽快到来，或许东大街就有救了。
东大街需要恒隆广场、IFS锚定国际消费中心地位
东大街更需要文化和商脉传承！
十一年前袁家村还不出名！
十一年前永兴坊还没有建设！十一年前回民街还没有今天热闹！
十一年前还没有打造雁南路大唐不夜城步行街的奇思妙想！
西安近十年发展足以让西安人重拾自信
这种自信源于拥有的悠久历史文化资源
雀哥不是专家、也不是官员，说话向来不算数，既然不算数也就没了忌惮，可以发挥想象说说自己认为的东大街应该怎么样：
能够代表本土悠久的历史文化和商业传统能吸引每年超过两亿的旅游人口流连忘返
让西安人都有理由经常去转一转
承担一条街支撑一座古城的责任因为过去东大街就有这样的担当
雀哥还要给眼下的东大街提三点不是建议的建议：
一、利用文化产业支持政策把文化体验请回来留在街上，让文化发挥引领作用
把钟楼书店请回原址重新设计装修，打造西安最有历史情怀的书店；
在西北影城原址打造西安设施最豪华、最先进的影院；
在原址恢复“中华老字号”，要原有规模的小门小店，不要硬往大撑，也不要塞到楼上；
把西安藻露堂、德懋恭等非饮食类老字号也请到东大街上开旗舰店；
把青曲社、陕北民歌大舞台、王木犊剧场等小剧场请到东大街来；
在东大街上多引进几间非遗、老字号、商业文化等民间博物馆；
把非遗、文创类商店也汇聚到东大街上；
总之，建几个独栋文化设施，在已建和在建的商业体的一二层辟出文化空间，把文化请回来，把文化体验留在街面上，街上有了人何愁商场没人？
二、多建公寓、酒店、写字间，把年轻人、职员、旅客留在东大街
多建小型精装公寓吸引年轻人投资居住，形成新的常态化消费客群；
多建写字间，吸引金融、创意、商贸、教育、服务产业入驻，以业兴商；
多建商务型、经济型、公寓型、民宿型酒店、让旅客吃住逛都在东大街；
如果东大街人气无法快速回升，新建商业体三层以上的商业场价值往往不如公寓酒店写字间，不如开发成销售型产品，平衡开发资金还给东大街贡献了客流。
三、以地铁六号线开通为节点，改善街区氛围，开展街区活动逐渐恢复人气和商气
地铁六号线明年开通，在东大街的三个站点恰好有三个热点，钟楼的开元骡马市、大差市的新长安国际妇产医院、东门里的碑林区政务大厅，三个机构分别提供的商业、医疗、政府服务职能给东大街带来差异化的客群，周边的商业设施也就有了更新业态提供延展服务的机会。
改善基础设施美化街区环境，该遮挡的遮挡，该亮相的亮相，植树种花、美化点亮，增添导引牌、文化墙，公共厕所、休憩座椅、早餐车、移动商车等。
有节过节，无节造势，商家动起来了，顾客就来了，有了熙熙攘攘的客流或许恒隆就来了！
撰文：雀哥
排版：小山
